十月 2018

影视产业园 800-400

【核心思想】 产业是规划中的重点,影视文旅产业园规划应该是多元产业的集合体。在这个多元统一的产业关系集合体中,主导产业、支撑产业及辅助产业之间或相互扶持,或差异化发展。 黄梅世界风情文旅产业园将旅游功能、文化功能、体育功能、商务功能、社区功能等进行有机结合,形成旅游产业聚集区。以影视为表,以产业为里,以文化为魂,依托当地丰富特色的资源和历史特色及世界文化,将旅游观光和影视拍摄、文化传播、休闲娱乐 购物消费集聚为一体的综合典范。并通过影视文旅互动,促使旅游产业价值链增值,以实现资源、文化、生态、经济和社会的可持续发展。 【规划评论】 1、优点 从政策、影视文化、特色文化方面进行了详细的背景分析,提出不同于传统影视城的新型综合开发模式,形成“影视产业园开发—文化旅游—度假地产”的产业链,从而保证影视文旅产业园的可持续发展。规划与传播本土特色文化(黄梅戏、岳家拳、挑花)相结合,有利于当地文脉的延续及地方特色形象的塑造。另外,在吸引人流及招商层面进行了考虑。 2、不足 缺少对项目区位背景的分析,不利于深层的了解和挖掘当地文化。罗列的多种功能分区,功能有交叉的部分。如影视休闲娱乐主题区和影视生态游乐区,其主题区别不明确,容易混淆。提到了影视文化传播不同于其他产业的文化特质,但是没有详细解释如何发挥及利用这些特质。   【规划借鉴】 ①影视文旅产业园的规划应该是多元产业的集合体,在对其规划中可采用“影视城+ 影视拍摄+ 文化旅游+ 度假地产”的新型综合开发模式,通过捆绑式开发保证项目的可持续发展。 ②充分利用当地文化,甚至世界文化,从而吸引全国乃至世界的影视文化创作团队及游客。另外,产业园运营在规划之前,要思考吸引人流的问题,通过分析游客游览特征,满足不同客群的游览需求。   【正文内容】 1规划背景 1.1 政策背景 近年来,政府出台多项政策,大力推动产业园以及特色产业发展。2014 年,财政部、国家发改委、土地资源部、住建部、中国人民银行、国家税务总局、新闻出版广电总局等七个部门联合下发了《关于支持电影发展若干经济政策的通知》,其中提到将加大电影精品专项资金支持的力度,每年安排1 亿元资金来扶持5-10 部有影响力的重点题材影片。十九大也提出要建设社会主义文化强国。“要坚定文化自信,推动社会主义文化繁荣兴盛”。 1.2 影视产业背景 国内社会消费升级催生了大量的影视相关消费需求,并由此带来了影视票房的高速增长。由于人民收入的快速发展,在精神消费上不断提高,一定程度上刺激了消费者对影视文化娱乐的需求。这些需求使中国成为世界票房规模增速最快的国家。从2006年至2016年,中国电影市场年增长率从不足30亿,达到440亿,市场发展极为火热。我国生产的一些优秀影视作品也逐渐进入世界市场。影视产业的黄金发展期即将到来。 1.3 特色文化旅游产业背景 国民收入的不断增长在促进影视产业发展的同时也在刺激国内旅游产业的发展。国内旅游产业也逐步从单一的休闲观光、度假旅游向文化旅游、生态旅游等方向衍生。其中,以影视文化为特色的旅游项目将成为文化旅游产业发展的新方向,为文化旅游产业开辟新的契机。 2创新开发模式 2.1 产城融合,可持续发展 产业园规划,应寻求一种可持续的开发模式。黄梅世界风情文旅产业园规划秉承“产城融合,持续发展”的规划理念。将产业发展作为核心,通过产业发展来优化城市空间结构,将产业和城市作为一个良性互动的有机整体,协调发展。产业是规划中的重点,通过产业规划,为产业园引入人口,做到产、人、城、三位一体,互相促进,互相繁荣,形成可持续发展的城市生态系统。 2.2 一体开发,平衡盈利 目前国内传统的影视城开发模式为:影视城+ 影视剧拍摄。在没有影视剧进场拍摄的时间里,场地长期处于闲置状态,从而导致开发成本回收周期拉长或盈利不足。黄梅世界风情文旅产业园采用“影视城+ 影视拍摄+ 文化旅游+ 度假地产”的新型综合开发模式。通过影视产业园的开发带动当地旅游发展,通过旅游发展促进当地度假地产,通过度假地产弥补影视基地开发盈利不足的弊端,通过捆绑式开发保证项目的可持续发展。 3规划产业分析 产业园规划不能脱离产业来说,产业规划是产业园规划中的重点。在影视文旅产业园的规划中,影视产业作为主导产业是项目的核心,也是项目成败的关健。但也不能只发展影视产业,过于单一的产业关系是缺乏活力的。现代产业园规划应该是多元产业的集合体。在这个多元统一的产业关系集合体中,有主导产业,有支撑产业,有辅助产业。各产业之间或相互扶持,或差异化发展。以影视文旅产业园为例,影视产业作为主导产业反映了产业园发展的主要方向;文化旅游产业则是支撑,为产业园带来人群,带来消费;在以上两大产业的基础上,结合项目的基础生态优势衍生出的养生度假产业成为产业园的辅助产业,为产业之间的协同发展添砖加瓦。 3.1 影视传媒产业 作为项目的产业核心,影视传媒产业的规划是项目的成败关键。规划对影视产业链条上的各个环节做了深入的了解,将产业链条上所涵盖的影视作品的前期策划、道具制作、场景搭建、现场拍摄、影视后期剪辑、动漫特效、作品发布等各个环节进行梳理。结合产业园的空间规划,对影视产业的各个功能进行分区布置,在园区内分区规划有影视创作主题区、影视展示及文化主题区、影视休闲娱乐主题区。影视创作主题区是以文化创意和创作为主的产业功能区,本区内规划有创意中心、编剧之家、明星工作室、艺术摄影工作室、音乐创作坊、互联网工作室等。影视展示及文化主题区主要承担文化的对外展示功能,本区内不但规划有影视历程馆、复原拍摄馆等影视展示场馆,还规划有传播本地特色文化的黄梅印象馆、挑花展馆、黄梅戏院、岳家拳体验馆等。影视休闲娱乐主题区是结合文化旅游产业、养生度假产业为一体的综合功能区,区内规划有动漫体验馆、高科技体验馆、3D 特效体验馆、影视时尚街、影视产品旗舰店、影视文化主题酒吧、影视特色民宿等。 影视拍摄是影视传媒产业规划的主要环节,因此丰富多样的拍摄场景也成为产业园规划的重要部分。产业园规划场景不仅仅局限于专业影棚之内,而是通过丰富多样的世界风情建筑形式,以小镇的空间组织模式贯穿于整个产业园。 产业园区总占地3950 多亩,规划分为五大片区,分别是欧洲都市拍摄区、欧洲田园拍摄区、民国怀旧拍摄区、影视生态游乐区以及影视拍摄配套区。其中通过建筑风貌体现的拍摄风情有英国都市风情、法国都市风情、安纳西风情、罗腾堡风情、丁格尔风情、格蒙登风情、布拉诺风情、依云风情、科尔马风情以及民国怀旧风情。除此之外,在影视生态游乐区内还规划有森林公园拍摄区、动物园旅游拍摄区、花海拍摄区、欢乐世界拍摄区、童话世界拍摄区及临时制景区等。通过规划,园区未来可以做到步移景异,处处有风情,处处可拍摄。产业园通过影视传媒产业的打造,吸引全国乃至世界的影视文化创作团队前来拍摄创作,以此带动当地的产业升级,拉动当地经济增长,同时解决当地人口就业问题。 3.2 特色文化旅游产业 作为项目的产业支撑,影视就是特色文化旅游产业的“特色”,依托影视特色,充分发挥好文化旅游的作用,将为项目带来重大的利好。文化旅游的并入可以为产业园带来勃勃生机。规划旅游可以结合精美的影视建筑场景作为背景,打造影视特色风情购物、影视创意餐饮、生动的影视主题游览,参与度高的影视情景体验、穿越时空的特色住宿等等。这些都将成为影视产业园带来人气,带来消费,使这里成为梦幻的不夜城,影视游乐的天堂。 3.3 度假养生产业 度假养生产业是产业园的衍生产业,依托黄梅秀美的山水自然资源,引进国际先进的度假养生产业开发模式,规划不同层次的度假酒店、养生民宿、养生会所等,为人们提供良好的健康服务和养生体验。规划度假养生产业将辅助影视产业,协同文化旅游产业共同拉动消费,带动发展。   4运营策略 4.1 人群引流规划 怎样通过规划来吸引人流是产业园运营在规划层面要提前考虑的问题。项目规划从客群的游览时间和行为习惯进行了分析。我们认为当游客游览时间超过三小时,就在很大程度上可能产生就餐需求,当游客游览时间超过六小时,就会产生对住宿的需求。针对以上游览的行为特征,可以通过规划进行调节,放缓或延长游客的游览时间,获得更多消费需求。具体方法可大致总结以下三点:(1)设计多种体验型的艺术场馆、特色餐馆和风情商店,吸引游客,从而获得游客更多的停留时间。(2)注重步行街设计的趣味性,合理布置广场等放大节点,可以大大增加游客步行的趣味性和停留的可能性。(3)结合影视文化的不同主题,打造一日游或多日深度游的不同的游览路线,满足不同客群的游览需求。 4.2 招商策略 规划阶段考虑招商问题,主要是注重多产业的协调,采用多线并行的模式进行招商,确保产业资源的合理及优化配置。在影视产业方向,注重自持影视产业和进驻影视品牌的合作,引入影视学院进行合作教学,通过一定的优惠政策吸引影视创意公司入驻。在旅游和养生度假产业方面,除了主题餐馆、品牌酒店、体验型商业旗舰店以外,还要重点吸引具有较高参与度的艺术工坊等,针对规划的游乐园、动物园等游乐设施进行定向招商。   5 结语 在大力发展文化创意产业的今天,影视文旅产业园具有较好的发展预期。影视文化的传播性、引导性、特异性使得它具有一些不同于其他产业的文化特质。统领全局的规划设计不应仅停留在建筑表象与空间的幻化中,应当从产业的本质出发,更注重文化的特质以及产业发展的述求。从产业发展本身出发才是产业园规划的正确方向。...

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002 800-400

【核心思想】 本文运用了PPP模式,PPP(Public—Private—Partnership)模式,是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。德国政府主要是对物流园区基础设施的建设提供资金,而私人公司主要是对他们自己的一些物流方面的设施设备进行投资。这里很重要的一点是,所有的政府资助不会是百分百的,私人公司必须有一定的投入在里面,基础设施建设也不例外。 【规划评论】 1、优点 ①文章思路清晰,一目了然。②文章对日本、德国物流园中政府角色定位、规划原则等做了深入剖析,对我国物流园建设运营具有借鉴意义和价值。 2、不足 文章并没有提及相对重要的物流园区空间布局模式,并不能在规划实施方面起到重要借鉴价值及作用。 【规划借鉴】 洋与中用:近年来,PPP模式被广泛应用于公共服务、民生保障、生态环保等方面,进入全面推广的普及阶段。我国正处于城镇化建设的关键时期,应充分发挥PPP模式在基础设施等公共服务领域的应用,对我国城镇化建设起到重要的推动作用。尤其是在城市交通、公路铁路、桥梁、医院、体育场馆等的建设方面。如08年奥运会场馆的建设采用了项目法人招标融资方式就是PPP模式的运用。北京地铁四号线是国内第一条引入外资并采用PPP模式建设的地铁线路。 【正文内容】 1规划背景 据统计,全国在建和已建成的各类物流园区已经逾千,然而空置率却达到60%。中国物流与采购联合会副会长吴清一指出,物流园区不景气不是运作的问题,也不是环境条件的突然变化,而是大多数在规划阶段就已经埋下了祸根。所以有必要对国外一些成功国家物流园区案例进行探讨,以期对我国物流园区规划的实践有一定的借鉴和参考价值。 2政府在物流园区规划中的角色定位 1.资金支持者角色 在日本,大型物流基地是由政府以很低的价格将土地卖给开发集团,并由若干企业集团、株式会社向银行贷款建造的。日本政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著,对改善城市功能具有特殊的意义,所以银行予以长期底息贷款或无息贷款。在欧洲,法国政府要求地方各级政府资助物流园区的建设,并对物流基础设施的建设提供一定资助。在德国也没有物流园区的建设不是通过政府的赞助而建成的。德国最典型的做法是采用 PPP 模式,公私合作。政府主要是对物流园区基础设施的建设提供资金,而私人公司主要是对他们自己的一些物流方面的设施设备进行投资。这里很重要的一点是,所有的政府资助不会是百分百的,私人公司必须有一定的投入在里面,基础设施建设也不例外。 2.总体规划者角色 日本政府把全日本的大型物流基地建设的总体规划交给了通产省、运输省、农林水产省、建设省和经济企划厅等 5 省主务大臣,由他们制定全日本共通的基本事项,决定建设流通基地的城市。凡需规划建设大型物流基地的城市,均以本地区的城市规划为原则,决定物流基地的建设地点、 数量、规模及功能,并报中央主务大臣审批。日本东京都建设物流园区时的主要措施有:一是政府在市政规划时就确定在城市的边缘地带、内环线外或 城市之间的干道附近,规划有利于未来相关设施配套建设的地块作为物流园区基地;二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同的物流行业协会,这些协会再以内部募股作为购买土地和建设物流设施的资金;三是 政府对已确定的物流园区,积极加快交通设施的配套建设,并在促进物流 企业发展的同时,促进物流园区的地价升值,从而使有关的投资者得到丰厚的回报。1992年,德国政府从铁路运输的考虑出发,由当时的联邦铁道部和前东德的铁路局合作完成了“全国物流园区的总体规划”,规划在全德国境 内建造 28 个物流园区。1995 年,对规划进行修改,由28个物流园区扩建到 39 个,并形成网络。 3物流园区规划的政策法规支持 通过对各国物流政策的分析可知,虽然各国均未制定针对物流的专门法规,但是政府方面都在采取相应的政策来促进本国物流业的发展。这些政策虽然各有侧重,但大同小异,方向和目的是一致的。下面以日本为例进行探讨。在日本,首先进行物流的系统分类:将物流系统的布局分为区域内、区域间和国际物流三个部分。从20世纪50年代起,日本政府就开始根据不同时期经济发展的侧重制定相关政策。1990 年,日本颁布了《物流法》。1996 年又通过、颁布了《综合物流施策大纲》加以规划、促进、完善。依据实施的状况和形成的成果,以及日本国内外各种情况和形势的变化,《综合物流施策大纲》五年制定一次,每年加以研讨修整。1998 年 4 月,日本内阁会议决定由政府颁布一个至 2001年的《物流业发展对策大纲》,颁布了“流通业务市街地建设法”,把大城市中心的流通业务设施集中外移到市外适当的地方,使得大城市的流通功能、道路交通状况能够得到改善,城市功能得到增强,物流作为城市经济的支柱产业。可以说,这一系列的法规政策为日本物流园区的规划奠定了良好的政策平台。 4物流园区的规划原则 总的说来,为了充分体现自由竞争、公平交易的原则,物流园区的业务必须公开地提供给所有经营的公司(包括物流、贸易等公司)。为了实现以上业务,物流园区必须拥有已完善的服务设施,如有可能的话,它也需要包括为全体雇员服务和给用户的设施。为了实现多种形式的运输,物流园区必须预先配备多种方式的交通设施(公路、铁路、海运、内河运输、航空等)。减轻交通压力,减轻环境污染程度,把商业中心向外迁移,提高各种交通方式的运行效率等这几个初衷,是日本政府对物流园区规划目的定位。日本在物流团地(物流园区)的选址方面,规定以都市外围的高速道路网和铁路网的交叉口为中心的 10 公里半径范围内为团地选址地点,确立了物流团地的交通优势以及与都市内配送的衔接优势。德国政府认为物流园区的选址必须满足:一是至少有两种以上的运输方式,特别是铁路和公路在该址连接;二是选择交通枢纽中心地带,使物流园区网络与运输枢纽网络相结合;三是经济合理性,其中包括运输方式的选择与使用、环境保护与生态平衡、以及物流园区经营者利益的实现等。 5物流园区的规模 物流园区的占地规模较大,一般以仓储、运输、加工(工业加工和流通加工)等用地为主,同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。日本是最早建立物流园区的国家,自1965 年至今已建成20个大规模的物流园区,平均占地74公顷。德国的一些物流园区的占地规模较大,如不莱梅的物流园区占地在100 公顷以上。相比之下,在1988年建立的英国第一个占地只有1公顷的物流园区就显得小了一些。一般来说,国外物流园区平均占地多在70公顷以上,但不超过 200 公顷。日本对规模经营有总量的控制(涉及覆盖面和人口,且超过经济规模,效益反而下降),建筑用地相应作了限制,一般物流团地(物流园区)的用地约为20万平方米,不超过35万平方米(约 500 亩),要求高层发展。日本政府从1965年起,便着手将流通机能从东京市的市中心分离出去的艰巨工程。由政府统一规划、集资,在东京近郊的东南西北部分别建设了葛西、和平岛、阪桥和足立四个现代化的物流基地,由东京团地仓库株式会社经营。该公司成立于1966年,由112家股东组成,主要从事土地的购置和租赁、仓储业装卸、设施设备的租赁以及相关附属业务,在四大园区内分别设有事务所。 6物流园区的经营模式 1.物流园区的发起者 西南欧国家如意大利、西班牙、葡萄牙、法国等,其物流园区的发展过程始终坚持陆港方案,由此反映了这一类型物流园区的特点:通常直接或间接由政府或国有公司提出,创建者包括乡镇和地方政府参与的公司,如港口经济发展促进委员会或开发公司;政府方面直接或至少间接地参与到土地开发中来,同时政府对物流园区的规划、交通连接、补贴、资助、信贷以及地方对基础设施的投资问题享有参与和置疑的权利。陆港物流园区方案的实施是通过建立一个经营公司来推动物流园区的持续发展,经营公司的运营费用主要是通过出租土地及成套设备来获得。德国物流园区的规划和创始者主要是一些独立的经济促进会,同时也包括各城市和乡镇主管规划的部门和相应的专业部门、一些独立的工商会以及企业联合会和当地运输企业。德国根据自身的经验认为:由主管机构或确切地讲业主的开发公司制订发展规划,是建立一个广泛的物流园区网的基础。法国物流园区是以政府和私人伙伴合(可能的伙伴合作包括:公共和私营团体或机构、地方和城市当局、投资人等)的形式加以规划和提供资金建设的,最终转由一家经营公司来管理。英国是由于英吉利海峡隧道的开通推动了该国物流园区的发展,至今为止该国没有一个总体的物流园区规划。但有政府出资建的物流园区,也有私人投资建的物流园区。与欧洲其他国家不同,英国的物流园区只在特定条件下才会去追求地区规划或环境保护目标。可以说在物流园区规划建设上,英国奉行的不是政府行为而强调的是市场导向,是以单一经济利益为追求目标。荷兰物流园区的代表是文洛港,它是由当地政府和综合运输中转站的经营者 ECF(欧洲联合中转站)创建的。它的市场推广是按照货物配送中心的模式通过对个体招商来实现的。虽然物流园区的开发商最初没有采取一个中立的经营机构来实现与企业的互利合作,但仍在当地成立了一个代表文洛地区运输业的联合会组织。这一机构包了物流服务商、地方商会、文洛市政府以及投资公司,其任务主要是加强其成员间的合作、园区的营销以及对物流方面出现的问题提供专业上的帮助等。 2.物流园区建设方式 根据日本1966 年公布的“关于流通业务区域建设法”的规定,将流通中心统称为流通业务团地。其内容是将集中在大城市中心区的流通设施集中迁移至交通发达的中心城市外围,以减少环境污染,促进流通合理化。据此,日本有近 22 个城市被指定应建设公共流通中心。港口流通中心是在大型港口附近建设流通中心。其他方式,如一些地方团体出资在中小城市以及工业团地附近建设的流通中心。德国的物流园区建设主要表现在货运中心的建设上。为了提高货物运输的经济性和合理性,发展综合交通运输体系,它的建设遵循“联邦政府统筹规划—州政府扶持建设—企业自主经营”的三段发展模式。建设方面由政府规划、出让低价土地或由政府加以补助,物流团体组织投资,物流企业按专业共同使用。 3.物流园区运营方式 园区规划后的运营方式,国外物流发达的国家也进行了有益的探索。如日本物流园区的运营方式可分为:个别方式,协同组合方式,共同出资方式,半官半民方式,公营方式。而欧洲各国共同认为,物流园区的运营应由中立的机构来组织,并能全面地为入驻企业提供服务。所不同的是,欧洲物流园区联合会将中立的运营机构称为业主,即是独立经营、自负盈亏的实体。这个实体既可以是公共机构,也可以是私人性质的企业。而在一些国家则将中立的运营机构称为物流园区管理公司。欧洲物流园区联合会编写的《2000 年物流园区研究报告》指出:物流园区的运营不是由区内建筑和资产(仓库、商业区、办公室、停车场等)的所有者,也不是由其租赁者,而是必须是由中立的第三方责任机构负责。 4.物流园区的管理者 欧洲各国物流园区的工作即是物流园区管理公司的工作。不论是对于入驻园区的企业,还是对于社会公共领域的其他部门,由园区管理公司负责主持或组织各项工作都有重要意义,并且在经济上能为地方利益带来好处。专业的物流园区管理工作被认为是一种创造价值的工作。首先,地方政府把物流园区作为实施地方经济、交通环境规划的举措。因此,参与开发建设的政府希望由一家得到物流园区企业认可且运作良好的物流园区管理公司,来领导整个物流园区的发展阶段并对物流园区施加长期影响。其次,各国物流园区的开发目标是希望集中吸引私人投资的运输企业和物流企业入驻带动当地的就业、激活地方经济。同时,入驻园区的企业更希望物流园区发展过程中政府能够施加长期影响,以避免在发展阶段可能出现的负面影响,这两方面因素客观上要求物流园区的运作规则应通过政府参股或扶持的物流管理公司予以实现。通过欧洲10余年物流园区的发展,说明物流园区管理公司作为一个中立机构,在政府公共事业部门与企业、私人之间起到了协调沟通的作用。根据欧洲经验,一个值得信赖的管理公司在物流园区的工作至少有四点:第一,物流园区的总体管理,负责物流园区从筹建到运营全过程的指导;第二,物流园区的经营管理,提供综合运输或远程运输方面的网络连接,联合采购(能源与电信),园区内部网络平台的建设,企业及领导人员的培训与进修,危险货物专职代理人,特殊仓库的建设与管理,产品货物的配送,安全监管等;第三,负责物流园区的营销、推广工作,组织博览会、广告宣传,制作宣传册、客户杂志等;第四,为迁入园区的企业提供所需要的各种服务。   [1]物流园建设规划模式分析http://cf.lcchina.org.cn/docbak/7/c/4/22013_4fd0a70ada7c4.pdf 封面链接:http://www.sohu.com/a/144337865_705535...

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