2014年全国工业用地市场供应与成交分析

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2014年全国工业用地市场供应与成交分析

核心思想:

2014年,我国经济结构调整和转型升级继续发挥作用,在“三期叠加”的背景下,经济运行总体呈持续下行态势,主要经济指标短期出现整体下滑,土地价格整体出现收缩,但工业地价出现了明显上涨,显示未来工业产业用地的成本上涨趋势。

国家和地方层面收紧工业产业用地开发利用政策,工业产业园区开发市场化趋势明朗,加强土地节约集约利用的文件纷纷出台,以工业用地“租卖并举”为特点的工业用地出让制度改革和提高工业用地价格为手段的工业地价管理制度改革在地方文件中有所体现,工业企业和产业地产商应迅速补仓。

正文:

1、全国工业用地供应分析

2014年,42个样本城市(市辖区,下同)总共成交工业用地6850宗,较2013年下降21.42%成交面积27156.11公顷,较2013年下降21.15个百分点。土地出让金收入共计1104.54亿元,较2013年下降了19.05%。成交土地地面均价406元/平方米,成交土地楼面均价308.99元/平方米,分别较2013年上涨2.67%和3.10个百分点。整体来看,2014年,工业用地成交量有所下滑,但成交单价上涨,反映工业用地节约集约利用、供应规模减少、价格上涨将成为主要趋势。

一线城市供应工业用地68宗,供应面积194公顷,较上一季度减少21.23%其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地62宗,较上一季度分别上升24 个百分点,供应面积175公顷,环比减少27.08%;

二线城市供应工业用地892宗,供应面积3797公顷,较上一季度分别减少36.69%和15.55%其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地844宗,供应面积3680公顷,较上一季度分别减少38.97和17.60个百分点;

三、四线城市供应工业用地490宗,供应面积1969 公顷,较上一季度分别降低45.01和降低34.06个百分点,其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地443宗,供应面积为1747公顷,较上一季度分别减少50.22和41.50个百分点。各类城市的工业用地供应面积均有所下降,2014年宏观经济不景气影响明显。

从总的供应面积结构上看,2014年第四季度,一线、二线城市供应所占比例有所增加,三、四线城市所占比例继续减少。在总供应面积上,一线城市占42个样本城市的4.69%,较上一季度继续扩大了2.31个百分点,二线城市供应占比最大,占61.52%,较上一季度继续扩大1.71个百分点,三、四线城市占比约为33.79%,较上一季度下降了4.03个百分点。

2、全国工业用地交易分析

2014年第四季度,42个样本城市(全区域)总共成交工业用地1530宗,环比大幅减少17.03%,同比上涨38.59%成交面积6446公顷,环比下降4.87%,同比下降37.38%。土地出让金收入共计309亿元,环比上涨14.66%,同比上涨32.65%。成交土地地面均价369元/平方米,环比下降了7.32%,同比下降了25.94%,成交土地楼面均价480元/平方米,环比上涨152.81%,同比下降19.35%。

分一线、二线和三、四线样本城市具体来看,2014年第四季度工业用地供应指标,总体来看:2014年第四季度,成交量和成交面积有所下降,呈现稳中有降的态势,各类城市成交价格上涨,土地出让金和成交楼面均价水平都有所提高,显示价格上涨趋势明显。

一线城市共成交工业用地210宗,环比增加了239%同比翻了一番,成交面积约为596.65公顷,环比增加了66%,同比增加了56%,成交量较上一季度有明显提升,较去年上涨也比较明显;成交土地出让金总金额609680万元,一线城市工业用地成交土地地面价格为673.48元/平方米,环比下降21%,同比下降45%;楼面价格为1021.84元/平方米,环比上涨61%,同比上涨35%;平均溢价率5.79%,较上个季度上涨了5.75个百分点,较去年同期下降了1.96个百分点。

二线城市共成交工业用地993宗,环比同比分别下降了20%和增加了60%;成交面积约为4585.78公顷,环比上涨7%,同比上涨68%;成交土地出让金总金额2058778万元,二线城市工业用地成交土地地面价格为353.64元/平方米,环比下降了9%、同比下降了20%;楼面价格为449.37元/平方米,环比、同比分别上涨55.60%和37.42%;平均溢价率1.33%,较上个季度上升了0.33个百分点,较去年同期上涨了0.34个百分点。二线城市成交楼面地价环比、同比上涨幅度较大,未来工业地价继续上涨的态势明显。

三、四线城市共成交工业用地401宗,环比下降26%,同比上升35%成交面积约为1679.32公顷,环比下降21%、同比上涨60%;成交土地出让金总金额719622.31万元,三、四线城市工业用地成交土地地面价格为336.91元/平方米,环比下降21%、同比上下降29%,楼面价格为248.11元/平方米,环比、同比分别上涨40%和44%;平均溢价率1.26%,环比、同比分别下降0.22和0.68个百分点。

3、分析结论

产业园区开发扶持重点将由东部逐步向中西部地区转移,配合“一带一路”等国家战略开发。伴随房地产市场逐渐回暖,部分开发商可以探索转向工业地产开发,建设标准厂房,这与具体的工业用地发展方向一致。

二线样本城市工业用地成价格上涨态势最为明显,三、四线样本城市工业用地成交量收窄,交易价格出现下跌,价格下降的城市范围有所扩大。产业转移的重点由一线向二线城市转移,三、四线城市仍是价格洼地,建议重点关注划入重要国家战略区域的三、四线城市工业用地,相关生产性企业可提前布局。

个人评价

土地是中国发展的重要财政来源二三线城市工业用地价格是影响产业转移的重要方面;在二三线工业产业转移的同时,需要重点考虑一线城市的产业规划和布局。

2014年全国工业用地市场供应与成交分析http://www.in-zj.com/news/2015/3/t4669.html
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