湖南省株洲市清水塘老工业区搬迁改造战略规划

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湖南省株洲市清水塘老工业区搬迁改造战略规划

【核心思想】

该规划形成基于市场导向、实施导向的规划技术路线,在“先治理、后开发”的前提下,形成以核心项目、实施路径为核心,动态空间布局、运作模式、效益评估为支撑的创新技术思路。

【规划评论】

该规划从规划思路到业态策划、空间布局、实施运营路线,都具备一定的创新性。

1.功能业态策划的创新:规划从供给侧+需求侧出发,以基地资源禀赋和基地功能发展演变,给出核心功能业态。在分析株洲科技创新功能时,通过分析服务能力和创新产出情况进行了有效说明,方法值得借鉴。

2.动态空间布局规划的创新:规划形成不变+可变的动态空间布局规划,不变的是稳定的空间结构,可变的是组团与组团的组合、过渡,构建了“引爆区、拓展区、衍生区、迭代区”构成的弹性功能网络,直接体现了功能区块之间的关系。这种创新性的空间布局规划可以参考。

3.实施路径计划的创新:规划将株洲搬迁改造工程的实施计划分为“蜕变、激发、营造”的三阶段,并且形成以政府主导和PPP模式运营的三大基础建设项目包,以及以市场主导的五大经营开发项目包,对我们在做实施运营板块时有一定的借鉴作用。

【正文内容】

1、前言

清水塘工业区位于株洲市中心城区西北部,南邻湘江,北侧、西侧紧邻长株潭绿心,面积约15平方公里。清水塘工业区作为“一五”时期始建、以重化工业为主导的老工业区,引领了株洲城市演变的开篇,具有重大的历史意义,但同时清水塘多年的工业生产也导致了严重的污染问题,严重威胁株洲市、长株潭绿心以及湘江中下游地区的环境品质。在国家生态文明建设、长株潭城市群建设“两型社会”、株洲市转型升级发展的背景下,清水塘工业区作为全国循环经济试点区、全国城区老工业区搬迁改造试点区,其搬迁改造工作形势紧迫。

清水塘在明确企业整体搬迁改造的工作思路后,需要形成新一版面向实施的搬迁改造战略规划。

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清水塘在株洲市的区位

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清水塘污染分区现状

  1. 规划思路

为应对本项目土地开发成本高、存在多元主体需求、市场环境快速变化等难点,本规划构建了实施导向的技术路线,在“先治理、后开发”的前提下,形成以核心项目、实施路径为核心,动态空间布局、运作模式、效益评估为支撑的创新技术思路。

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规划技术路线的形成

  1. 规划重点

本规划重点内容从功能业态策划、空间布局规划、实施路径计划三方面展开:

(1)供给侧+需求侧的功能业态策划

在深入研判基地优势资源的基础上,面向城市、企业、居民的多元需求,明确基地功能定位,并进一步研究相关功能的发展衍变特征以及最具生命力的业态,精准策划核心功能的引爆点。经过分析,确定了工业文化旅游休闲、科技创新、口岸开放三大核心功能,以及主题公园、体验式商业、科技园、保税区四类主体业态。

工业文化旅游功能。从供给角度,株冶、株化、智成化工等多个大厂集中连片,始建于50-60年代的生产线至今保留完整,清水塘工业遗址价值珍贵。从需求角度,清水塘所在的长株潭地区已步入成熟的度假旅游经济阶段,区域休闲娱乐需求持续增长,同时以工业遗产为特征的主题公园在国内尚不多见。因此,清水塘发展工业文化旅游功能潜力无限。根据该功能目前发展的前沿业态判断,基地适合发展“工业遗产+互动式博物馆+主题公园与体验式商业”的复合业态类型,并根据基地条件展开了引爆项目的策划。

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功能业态策划分析思路——工业文化旅游功能

科技创新功能。从供给角度,清水塘多项优惠政策集成,创新服务、创业平台功能落户清水塘,可以降低企业起步成本,是一个双赢的选择。从需求角度,一方面科技创新是推动株洲制造业可持续发展的驱动力,另一方面创新服务与创业平台是株洲亟须补足的短板。因此清水塘适宜发展科技创新功能。目前科技园区作为科技创新功能的主要空间载体,其发展已进入新阶段,形成了集群式创新的新理念。策划引爆项目为科技园区,重点强调其在信息、技术、产业方面链接能力的提升,将不仅承担创新创业功能,也成为株洲嵌入全国创新网络的重要节点。

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功能业态策划分析思路——科技创新功能

口岸开放功能。从供给角度,清水塘交通条件得天独厚,保税物流已有初步基础,保税物流中心(B型)已经落户清水塘。从需求角度,株洲市物流体系亟需补充保税物流、电商物流短板。株洲市进出口总额持续增加,但保税功能较为薄弱,保税物流功能的发展将降低诸如中车这类的企业的物流成本。因此清水塘发展保税物流、电商物流十分适宜。由于清水塘空间总量受限,规划瞄准保税区的高附加值功能类型,如保税物流、口岸经济和跨境电商。策划的引爆项目为保税区,并希望未来该片区能够向口岸经济商务区过渡,释放滨江地段土地价值。

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功能业态策划分析思路——口岸开放功能

(2)不变+可变的动态空间布局规划

构建了由“引爆区、拓展区、衍生区、迭代区”构成的弹性功能网络,在提供一个持续稳定的空间结构基础上,形成模块化分区的灵活组合方式,营造不同主导功能、不同空间规模、不同开发时期之间的弹性,并形成兼容开发不确定性的概念性土地利用规划方案。

引爆区锁定四大主体业态,分别是工业主题公园、体验式商业中心、科技园和保税区,通过土地价值评估为“引爆区”合理选址。拓展区选址在引爆区的邻近区域,形成核心功能的规模预留,并兼容衍生功能。在引爆区和拓展区以外的地区布局衍生区,形成核心功能的带动开发,以居住、商业、公共服务、娱乐休闲等功能为主。迭代区分布在口岸开放功能区,其远景功能将由当前的保税区向口岸商务区迭代,通过功能升级来释放滨江地段的土地价值。

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引爆区、拓展区、衍生区、迭代区功能示意(左)与四大主体业态选址分析(右)

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构建由“引爆区、拓展区、衍生区、迭代区”形成的功能网络

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概念性土地利用规划方案

(3)政府+市场的可实施路径计划

依据政策要求和实际情况,将搬迁改造工程划分为“蜕变、激发、营造”三阶段,明确各阶段的“突破口”与“项目抓手”,以及各阶段决策的重点内容。同时策划基础设施建设类及经营开发类两类的八大项目包,明确各阶段分别由“政府推动”与“市场主导”的重点工程,有效推动搬迁改造工程的顺利推进。

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开发阶段划分及两类八大项目包划分

为提升对落地实施的指导性,规划聚焦落实核心功能的主要空间载体,选取体验式商业中心、工业遗址公园、清水湖科技园三个特色鲜明的重要节点,对各个节点下一阶段的具体规划和城市设计做出原则性指引。

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三个节点的城市设计平面图

  1. 规划创新

本规划针对清水塘这样一个复杂的大尺度城市更新发展区域,以提升规划的可实施性为目标,从技术思路与具体操作两个方面形成了创新。首先,本规划构建了实施导向的城市更新技术路线,形成以核心项目、实施路径为核心,动态空间布局为支撑的创新技术思路。其次,在具体操作层面,形成了“供给侧+需求侧的功能业态策划、不变+可变的动态空间布局规划、政府+市场的可实施路径计划”三方面的应用思路。从实施成效来看,本项目获得了株洲市委、市政府的充分肯定,根据战略规划制定的《清水塘老工业区搬迁改造2017年工作方案》对搬迁改造工作形成了有针对性的、落地的指导。

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