旅游小镇案例分析——灵山小镇•拈花湾

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旅游小镇案例分析——灵山小镇•拈花湾

【核心思想】

灵山小镇•拈花湾,以“佛”文化为灵魂,传播小镇主题,在空间规划上体现“佛态佛意”以象征比喻手法绘制空间构架,在建筑上体现“仿古而不复古” 在现代建筑中,融入中国的传统文化;在产业上以“禅坐禅修禅行禅修”使游客参入项目,但产业带动性不足,体验性不够,拉动力不强,需要进一步提升规划思路和规划思想。

【规划评论】

1、消费水平不高

游客预期人均消费集中在2000元以下,这对小镇后续打造更为高端的休闲度假项目具有限制。规划师应重点开发深度游、过夜游、度假游等模式,留住游客留着消费,以创新性项目、引爆性项目,增加游客流量,提供旅游消费水平。

2、旅游市场进一步开发

到访游客以长三角地区为主,国内其他客源市场有待进一步发掘与开发;以零售业和餐饮业为主,挤压并阻碍着其他业态形成与发展,难以为更多游客留宿、休闲提供足够空间,规划应该增加体验性项目,压缩零售餐饮项目比例,调整产业业态比例结构。

【规划借鉴】

建筑风格借鉴:小镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格,又融入了中国江南小镇特有的水系,打造出了一种独有的建筑风格。空间形态借鉴:空间设计以“五瓣佛莲”为原型,将佛文化与小镇相融合;空间设计融入八功德水寓意会更好,象征功德神圣佛教净地,并以地形高差勾勒出水体形态,作为项目范围边界,象征极乐世界位于功德之海中。

【正文内容】

1灵山小镇•拈花湾

1.1灵山小镇——区位分析

灵山小镇位于长三角地理中心,东连上海、西邻南京、南临杭湖、北接常州,紧靠沪宁、沪杭、苏嘉杭、沪荣等高速公路,区位优势突出。规划面积1600亩,建设用地1300亩,建筑面积约35万平米,景观面积55万平米,水域面积20万平米,容积率0.45,建筑密度23%。

拈花湾的名字源于佛经中“佛祖拈花,伽叶微笑”的典故。

小镇位于长三角地理中心。无锡、常州、苏州、嘉兴、湖州处于小镇50公里半径圈内,上海、杭州、南京、芜湖处于小镇130公里半径圈内,上述地区两小时内均可直达灵山小镇。


灵山小镇位于无锡云水相接的太湖之滨、秀美江南山环水抱的马山半岛,度假、养生项目打造具有自然优势。

1.2灵山小镇——功能分区

灵山小镇具有特色鲜明的五大功能区,致力于为旅游者提供功能齐全、特色明显、体验性强的旅游体验,打造集旅游度假、会议酒店、商业物业于一体的禅意特色文化旅游目的地。

1.3灵山小镇——商业分析

灵山小镇商业格局以零售业和餐饮业为主,挤压着休闲娱乐等其他业态获利空间,并阻碍着文创类等新型业态形成与发展。

在零售业态之中,活动体验类商家占比相对较少,零售仍以售卖为主,体验性、参与性较低。

1.4灵山小镇——客群分析

到访灵山小镇游客以长三角地区为主,主要集中在无锡、上海、常州、苏州等地,国内其他地区客源市场有待进一步开发;游客预期人均消费集中在2000元以下。

到访灵山小镇的游客以长三角地区为主,约占总游客人数的91%,国内其他地区到访游客仅占9%,客源市场有待进一步开发;

游客以无锡本地居民最多,约占24%;其次,上海、常州、苏州分别占主要客源市场的17%、14%、11%,为今后小镇战略市场。

杭州、南京、扬州、嘉兴、湖州等地游客相对较少,有待进一步开发。

游客预期消费在1000元以下的及1000-2000元的游客分别占有34%和44%,而预期消费在2000元以上的加起来才占有22%。

2规划

从整个小镇的总体布局来看,拈花湾通过三条主要交通道路和水系的组织,规划了“五谷”、“一街”、“一堂”的主体功能布局,并配以禅意的命名体系,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。

其中,“五谷”分别为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿鸣谷,形似五瓣花瓣,主体功能为涵盖会议、酒店、度假房产;“一街”即香月花街,位于花心,是拈花湾的核心商业街区;“一堂”即胥山大禅堂,位于花干,既是大型禅修体验场所,也是拈花湾的大型景区标志物。

拈花湾整体结构图

大禅堂设计概念图

3小镇运营变现的重要手段:度假地产

项目的配套房产主要为日式风格的别墅,整体设计得精美而又充满艺术感。但作为短期居住的度假地产,如果直接卖这么大面积的别墅,可能很长时间都难以消化。灵山集团对市场的研究非常到位,将房型进行了巧妙的分割,所有房型中40~70平米的小房型占绝对主力。在物业的空置期管理上引入分销商平台,让业主把度假物业的空余时间段委托给分销平台,由平台出租给游客,获得的租金收益与业主进行分成。

不仅将世界级禅意人居生活带进了无锡,也成为打造精品旅游度假小镇的标杆。据灵山提供数据,2016年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400万人。

4重点项目

4.1全龄层的特色活动——禅行

禅行活动每天一场,时间19点30分到21点10分,时长100分钟。运用现代数字多媒体技术(水幕电影和全息投影技术)及舞台表演艺术。内容为水幕表演、一苇渡江、莲花塔亮塔仪式、花开五叶水上表演等。

4.2以都市白领为主——禅修

举行抄经、禅食活动,让人们切身体会禅文化,加深对“禅”的领悟。以拈花湾的山水禅境和唐风宋韵的景观建筑为载体,展示抄经、打坐、托钵、经行等禅者生活方式。

4.3亲子互动体验

举办暑期亲子活动,如萌宝趣味闯关、魔力泡泡秀,彩塑泥玩,带娃学做茶艺师等。

4.5全时段旅游活动营销

全年、全时段旅游活动,通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的每天举行各式免费活动,并且小剧场循环播放电影。

[1]旅游小镇案例分析https://mp.weixin.qq.com/s/MyMjDIbJLuW8yfMdsdSwDA
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