北京市科创社区发展机制研究

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北京市科创社区发展机制研究

【核心思想】

文章运用了“产业集聚”的规划思想,对北京市科创社区这一新兴创新空间形式的定义、类型、特征进行了研究,同时以回龙观科创社区及其中核心创新空间单体建筑——腾讯众创空间为例,使用统计、问卷和访谈等方法,围绕回龙观地区和腾讯众创空间两个尺度,就创新创业活动与城市居住社区的相互作用机制进行研究,总结出科创社区的发展意义和发展条件。

【规划评论】

1、优点

文章以北京市回龙观科创社区的发展研究为基础,提出科创社区定义,提出了城市社区对创新创业活动的支撑作用,以及创新创业活动带给社区的基础服务设施、公共开敞空间、文化社会环境和社会福利等方面的公共红利。提出企业 + 居民 + 服务”三位一体的创新机制,对科创社区的发展具有指导意义

2、缺点

规划只针对的北京市进行研究,得出了科创社区的具体形态及特征,但这些特征是否对其他城市具有指导借鉴意义,仍有待考量和研究。

【规划借鉴】

法国建筑师、规划师勒·柯布西耶提出了“集中主义”的规划思想,强调将城市功能集中起来,空出来的大片绿地用于建设公共服务设施、公园绿地等;而众创空间是在集中主义上的延伸,将科技创新、居住、生态融合在一起,直接或间接带给社区公共红利,形成新的发展机制。

【正文内容】

1、规划研究背景

文章基于全球和北京市创新空间发展趋势进行分析。当前,全球高端生产要素和创新要素正加速向亚太板块转移,全球科技创新中心正呈现由西向东的演替趋势。亚太国家和地区,特别是作为亚洲第一大国和世界第二大经济大国的中国,更具备孕育科技创新中心所需的资源丰度和市场深度。

2、科创社区的定义与特征

将在北京得到国家认证的 125 个众创空间单位、154 个实体空间数据输入GIS中可以发现,其分布呈现“集中+分散”的特征,集中分布在中关村、望京和CBD等地,这也是城市核心创新资源的聚集和外溢效应的作用显现。分散的众创空间或嵌入既有创新空间,如工业园、农业园和大学园等,或嵌入城市的公共服务设施,如休闲娱乐区和居住区等。因此可以认为,科创社区就是众创空间将科技创新与居住功能结合而形成的一种新型创新空间。

科创社区在空间形式上表现为以众创空间或创业企业聚集区为核心的、以居住用地为主要功能的城市片区,具有与居民亲密互动、通勤便利、功能复合和充满活力等特点。

为进一步了解科创社区的地理区位分布规律,本文通过大数据的方法,对以众创空间为圆心、1km半径范围内的主要用地类型加以识别,筛选出了31个科创社区。

从图中可以看出,北京科创社区分布主要在老城区的胡同和五环附近。其中,五环附近的科创社区与北京十大边缘集团的吻合度较高,如石景山、酒仙桥等,科创社区建设已经成为北京近郊大型居住区转型发展的有效方法之一。

北京的科创社区可分为3种类型 ①以华清嘉园为代表的“民间硅谷”,②以小样社区为代表的“科技地产”,③以回龙观双创社区为代表的“大型居住区”。其中,“民间硅谷”是在周边创新要素作用下,在居住区内自发聚集形成创业团队;“科技地产”是由地产开发商主导,将联合办公与SOHO公寓相结合,利用社区的概念吸引创业团队。这两种类型的创新和居住主体都是创业者,已有研究较为丰富。“大型居住区”是由政府、资本市场、创业者和居民多个主体共同参与组建的,目前对其产生与发展条件的研究尚不丰富。

3、科创社区的形成条件

3.1通勤压力大等城市问题倒逼城市更新与产业升级。

回龙观是北京传统的“睡城”,就业岗位少,引发了职住不平衡、早晚通勤压力大、商业设施水平不高和城市风貌质量不佳等一系列现实问题,急需找到更新存量用地与升级产业的有效途径。

3.2政府与资本市场新的合作机制创造了低成本的办公空间

腾讯众创空间原是一座经营不善的商场,产权归村集体所有,后来昌平区政府成立北京昌平科技园发展有限公司(简称“昌发展”),由昌发展从村委会将该商场整租过来,出资改造,再将这一资产与英诺、腾讯合作运营。资本市场在运营中,更加注重企业增值带来的长期股权收益,不以房租差作为主要收入。这样一来,入驻企业的租金就很低,每个工位月租金为 800 ~ 1   200 元,其中还包括了物业费、运营咨询费和市场推广费等,成本约为中关村和望京等地众创空间公示价格的60%。

从企业信用信息网抓取的数据看,在目前已入驻该众创空间的 200 多家企业中,有52家公司从原办公地搬迁至腾讯众创空间,有一半的公司从四环以内迁出。在与22家搬迁企业的访谈中,原办公场地“租金贵、物业费高”是他们搬离原地址而选择腾讯众创空间的主要原因之一。

3.3回龙观地区融入北京市的创新网络

回龙观地区有丰富的创新资源,如生命科学园、沙河高教园等。通过对30家企业的访谈得知,入驻企业与中关村、清华/北大、金融街、望京、CBD等有较强的业务往来,与城市创新网络联系紧密。

3.4回龙观拥有成规模的高素质人力资本

回龙观地区有着较强刚性创业需求的、高素质的人才和IT精英为科创社区提供了宝贵的人力资本。根据“六普”数据显示,回龙观总人口约为30万,其中本科以上学历人口为11万,占常住人口的 37%;在流动人口方面,回龙观地区本科以上学历的流动人口总量在北京北部地区排名第一,并有31%的流动人口从事信息技术行业。同时,有50%的CEO 和 60% 的员工都居住在回龙观,13%的居民正在创业,37%的居民有创业的想法。

3.5回龙观地区的公共交通可达性较高

从调研结果看,空间内员工日常通勤以地铁、公交、步行和自行车为主,有44%的员工的通勤时间在半小时以内。

4、科创社区的发展机制

4.1企业 + 居民 + 服务”三位一体的创新生态

创业团队、社区居民和支撑服务三者存在着强烈的相互需求。其中,支撑服务包括了餐饮设施、体育健身场所及设施、图书馆等,而腾讯众创空间中的店家大多数都是由创业团队研发运营的,如互联网餐饮“人人湘”、室内滑雪的“雪乐山”等。

4.1.1创业团队对社区居民的需求

首先,居民帮助企业进行产品验证。通过企业问卷调查可知,入驻企业的创新模式以“实践使用—主体反馈—互动创新”模式为主,用户的需求和反馈是其产品研发的重要组成部分。在对未来办公环境的需求方面,与居民有直接互动关系的企业中,超过75%的企业选择了双创社区,也说明该类企业对于居民的刚性需求。

其次,居民是面向个人用户企业的终端市场。通过问卷调查可知,50% 以上的企业有面向个人的业务,接近社区就是接近市场。例如,从事大众声乐教育的“唱好一点”公司,原在望京办公,看中了回龙观大量的居住社区,于是搬迁过来,因为这里离他们的市场更近。

最后,创业者希望短距离通勤。在与从原办公场所搬迁过来的 22 家企业CEO的访谈中,“通勤距离远,交通不便”被多次提到 ( 图 7),而腾讯众创空间满足了创业者们“回家创业”的需求。例如,驿动蓝天团队的CEO与员工都居住在回龙观附近,后来搬离了原来免费的办公场地,迁至腾讯众创空间。

4.1.2创业团队对支撑服务的需求

调研发现,入驻企业非常看重办公周边生活设施的完善程度,如商业、体育等功能。其认为完善的服务设施是其高质量工作的保障,如创业者和员工在众创空间内部就可以解决一日三餐,在众创空间的咖啡馆就有很好的环境来约见客户,而“胶囊公寓”更是员工加班和招待客人时低成本、高品质的选择。

4.1.3居民对创业团队的需求

首先,创业团队的聚集满足了居民的创业需求。通过对居民的调查问卷分析可知,有创业意愿的居民出于离家近的考虑和看重回龙观的创业发展潜力,有30%的居民认为理想的办公地点是回龙观双创社区。

其次,居民渴望创业文化。例如,2017年众创空间与前门、朝阳门等文化地标共同承办了北京国际设计周的活动,开幕当天,参加活动的人数高达3000多人,并有居民发微博称:“我们回龙观也有自己的文化了。”

4.1.4居民对服务的需求

居民对服务的需求十分强烈,居民希望龙观地区生活品质有所提升,尤其是在教育、文创类服务方面。

4.1.5支撑服务对创业者及居民的需求

在支撑服务方面,由于运营主体大多是创业团队,企业的聚集有利于其开展业务,如互联网餐饮的点餐系统、网络宣传和实体宣传品制作等都是由众创空间内的团队所承包。同时,图书馆、餐饮、太空舱公寓与足球场等设施同时向创业者和居民开放,保障其可持续地运营。

4.2办公空间和开放空间,创新网络和社交网络

腾讯众创空间建筑总面积为 5.5 万平方米,室内外公共空间共1.5万平方米,建筑内的一、二层配置有餐饮店、图书馆等开放空间,1~4层设有公共座椅等开放空间。高度融合的办公空间和开放空间使其区别于封闭的写字楼或完全对大众开放的商场,其也成为了创新网络与社交网络的交汇之处。

4.2.1加快种业之都建设

办公空间 — 多元有活力的创新网络。众创空间聚集了各种各样的创业公司,为构建创新网络提供了基础。通过对200多家企业的调研数据进行分析,发现入驻团队规模含括了中小微企业,业务涉及TMT、教育和智能硬件等十多种领域;融资规模以十万元以下居多,也有千万以上的明星企业,如研制无人驾驶的“智行者”等;企业CEO有海归创业、二次创业和从各大龙头企业辞职出来创业的不同背景。

4.2.2开放空间 — 回龙观社交网络的重要节点。在开放空间方面,通过组织丰富的社区活动,众创空间成为回龙观地区社交网络的重要节点。空间内每周都举办一些亲子类型、运动类型和公益类型的活动,每到周末,咖啡馆、餐厅和图书馆都挤满了居民,尤其是小朋友和家长。这些开放空间在为居民提供高品质的服务和公共空间的同时,也为以个人用户为市场的企业带来了大量的客流。

5、小结

5.1创新企业的选址偏好从单一功能的园区走向生活配套更完善的城区,从接近投资和科技研发集群走向高科技人才居住地。

5.2科创社区是科技创新和居住功能相结合形成的一种创新空间,为特大城市近郊大型居住区未来的转型与升级提供了一条可鉴之路。创新创业活动的蓬勃发展有助于推进城市功能更新与产业升级,盘活闲置或低效城市空间,实现经济的转型发展。同时,科创社区的发展对特大城市边缘地区的大型居住区有改善职住平衡的作用,在引入创新服务的同时也为大型居住区带来了新的就业机会,使得更多的居民可以就近创业或找工作。

5.3回龙观腾讯众创空间创造了“创业团队 + 社区居民 + 支撑服务”三位一体的创新生态,尤其是在引入居民这一方面,是其他众创空间所缺乏的。同时,通过办公空间和开放空间的高度融合,搭建相辅相成的创新网络和社交网络,采用“短期租金差—中期空间增值服务—长期股权收益”相结合的盈利模式,为其他众创空间的规划、设计、运营提供了成功经验。

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